L’acquisto di una nuova casa è un momento molto importante per ogni famiglia. L’abitazione rappresenta il luogo sicuro dove insediare il proprio nucleo familiare e dove poter crescere i propri figli. Dove trascorrere momenti lieti e sereni all’interno di mura amiche, dove rilassarsi e trascorrere notti ristoratrici. Molto spesso la scelta dell’abitazione viene fatta prevalentemente in funzione del gradimento estetico e del posto, il quartiere, la strada etc. . Troppo spesso si trascurano parametri molto più importanti ed essenziali da tenere in considerazione. In questo articolo fornirò una serie di parametri da tenere in considerazione e vi metterò a disposizione una semplice check list da avere con voi in fase di acquisto. Per una consulenza personalizzata, anche a distanza non esitate a contattarmi.
PARTE 1 – IL SOPRALLUOGO
Durante il primo sopralluogo è necessario acquisire quante più informazioni possibili sull’edificio, è importante portare con voi la check list che vi fornirò alla fine dell’articolo ed un dispositivo che permetterà di effettuare delle foto (va bene il cellulare). Dovete essere in grado di acquisire le seguenti informazioni tramite intervista alla persona che vi conduce a fare la visita:
– anno di costruzione dell’immobile (è di fondamentale importanza, si sarà in grado di capire se l’abitazione sia stata costruita in presenza di qualche normativa antisismica)
– lavori eventualmente svolti nel corso degli anni
– presenza e tipologia di impianto termico ed elettrico
Foto da effettuare:
– fotografate il quadro elettrico e se possibile aprite qualche cassetta di derivazione e fotografate l’interno della stessa
– fotografate l’impianto termico, radiatori, caldaia, e se possibile aprite una cassetta dei collettori di distribuzione e fotografatela
– fotografate la presenza di umidità negli spigoli degli edifici, nei bagni
– fotografate la tipologia di infisso
– fotografare il contatore dell’acqua
Fate attenzione nel sopralluogo a verificare se ci sono:
– macchie sulle murature verticali e nell’intradosso del solaio
– presenza di umidità di risalita
– eventuali lavori di ripristino che hanno interessato solo specifiche parti dell’immobile
– eventuali pavimenti lesionati e/o disconnessi
– crepe sulla muratura verticale e/o nei solai
– se esce l’acqua da tutti i rubinetti
Tutte queste informazioni sono necessarie per fare una valutazione sullo stato dell’immobile.
PARTE 2 – VALUTAZIONE DEL SITO DI EDIFICAZIONE
Questa è una fase pre documentale, che è possibile effettuare da casa utilizzando semplici strumenti gratuitamente disponibili, integrandola con un sopralluogo da effettuare in zona. Questo secondo sopralluogo può essere effettuato anche in un momento diverso dal primo, perchè per la maggiore dei casi non richiede l’accesso a spazi privati.
Bisogna verificare cosa vi è nelle vicinanze dell’immobile, argini di fiumi, alvei naturali.
Verificare se l’edificio è edificato a una quota inferiore a quella della viabilità principale. In tal caso in occasione di eventi meteorici a volte anche non importanti può essere interessata ad allegamenti locali.
Se è inserito in prossimità di pendii, etc. etc.
PARTE 3 – VALUTAZIONE DOCUMENTALE
Se l’edificio per qualsiasi ragione è quello che vi soddisfa, prima di arrivare ad un accordo e firmare un compromesso è necessario valutare attentamente tutta la parte documentale.
E’ estremamente necessario per verificare che:
– l’edificio sia regolarmente costruito
– vi sia conformità urbanistica e catastale
– non vi siano diritti reali di altri (ipoteche, pignoramenti etc.)
PARTE 4 – ANALISI DATI ACQUISITI
E’ importante considerare che l‘Italia è stata oggetto di differenti periodi edificativi, alcuni dei quali in assenza di efficienti normative che garantissero la qualità e l’efficacia della costruzione e della sicurezza del sito di edificazione. Che le abitazione possono essere state oggetto nel corso degli anni di interventi che ne hanno modificato le caratteristiche costruttive originali, spesse volte portando ad un organismo edilizio peggiore del precedente.
Si può pertanto rientrare nel caso di essere interessato ad un edificio che presenta criticità in merito al sito di edificazione e che non garantisca efficaci livelli di stabilità efficienza e sicurezza dell’immobile.
Molti immobili realizzati fino agli anni 1990, con prevalenza per quelli più vecchi, possono presentare particolari costruttivi in amianto (canne fumarie, impianti di scarico acqua reflue, serbatoi raccolta acqua), tubazione acqua potabile in piombo; impianti elettrici non a norma per tipologia di cavi elettrici e dispositivi di protezione; impianti termici con impianto di distribuzione acqua calda non isolato o adeguatamente isolato; umidità di risalita per una non adeguata regimentazione delle acque; riduzione delle prestazione meccaniche degli elementi costruttivi (telaio in c.a., muratura portante).
Riveste pertanto di fondamentale importanza una analisi di qualificazione del sito di edificazione della abitazione, con l’utilizzo dell’attuale cartografia del territorio e la conoscenza dell’anno di costruzione dell’abitazione per stabilire la rispondenza dell’edificio ai requisiti di stabilità, efficienza e sicurezza dell’immobile eseguita da un tecnico professionista del settore.
E’ prassi consigliata annoverare tra le spese per l’acquisto di una nuova abitazione la consulenza di un tecnico, che possa consigliarvi nella scelta da effettuare.
Lo scrivente è del parere che il valore di un immobile deve essere legato principalmente a requisiti di qualità, efficienza e sicurezza.
Paghereste un’auto vecchia allo stesso prezzo di una nuova, a parità di modello?
Qualora non vogliate affidarvi ad un tecnico si consiglia di preferire abitazioni di recente costruzione avendo sempre cura di valutare quanto precedentemente riportato.